El cap rate mide la rentabilidad anual de un inmueble como negocio: se calcula dividiendo el ingreso neto anual por arriendo (después de gastos operativos) entre el precio del inmueble. Permite comparar propiedades rápidamente sin meter en la ecuación el crédito hipotecario ni la valorización futura.
Para un apartamento en una ciudad colombiana, el cálculo parte del canon mensual multiplicado por doce, restando predial, cuota de administración, mantenimiento, seguros y una provisión por los meses de vacancia. Ese neto, dividido entre el costo total del inmueble, da una cifra más honesta que el arriendo bruto.
Compara el cap rate con lo que rinde una alternativa líquida y de bajo riesgo, como un CDT: si el inmueble rinde parecido pero amarra tu capital, la valorización esperada tendría que justificar la diferencia. Y ojo: un cap rate inusualmente alto suele avisar de riesgos, como zonas con alta vacancia.